据Wind数据统计，截至4月13日，申万分类下的房地产上市公司中已有76家披露2010年年报。76家房企去年末的存货合计达7523.44亿元，同比激增2267.16亿元，增幅达43.1%。这些公司2010年的经营活动产生的现金流量净额为-711.26亿元，同比减少1209.64亿元。业内人士分析，2010年多数房企大手笔拿地扩张，由此造成房企整体存货激增，现金流锐减。进入2011年，楼市调控升级，商品房销售下滑，房企去库存压力巨大。

周转周期延长

统计数据显示，2010年76家房企合计实现营业收入3224.71亿元，去年末7523.44亿元存货的消化周期达2.33年。而2009年，76家房企合计实现营业收入2373.2亿元，2009年末5256.28亿元存货的消化周期为2.21年。去年，上市房企在存货激增的同时，存货周转周期也在上升。

截至去年末，76家房企中有67家存货上升，其中增幅超过50%的房企有26家，增幅超过100%的房企有9家。在存货周转方面，周转周期延长的房企有43家，其中存货周转周期延长超过1年的公司有11家。

业内人士指出，大多数上市房企存货激增，存货周转率下降，主要原因是拿地节奏过快，土地储备增速超过营业收入的增速。以保利地产(600048)为例，去年末公司存货达1098.98亿元，同比增长82%，存货周转周期为3.06年，同比延长0.45年。

年报显示，2010年保利地产积极拿地，以一线省会城市为中心向二三线城市纵深发展，全年新进12个城市。除了积极通过公开招拍挂获取项目外，还通过旧城改造、概念地产、定向购地、合作开发和一级转二级等方式获取项目，全年新增房地产项目45个，截至报告期末，公司拥有可结算资源高达4195万平方米，扩张速度与2009年相比显著加快。

华侨城(000069)的存货从2009年末的91亿元上升至2010年末的195.75亿元，存货在总资产中的占比从2009年末29.6%上升至2010年末的40.33%；主要原因是2010年公司地产项目投资力度加大，工程建设进度加快，新项目购入土地大幅增加。

资金链趋紧

房企在存货增长的同时，资金链开始趋紧。2010年，76家房企经营活动产生的现金流量净额为-711.26亿元，而2009年，这些公司经营活动产生的现金流量净额为498.38亿元。其中，万科(000002)、首开股份(600376)、华侨城等房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

另据统计，2010年末，76家房企合计持有货币资金2011.9亿元，同比增长20%，主要原因是筹资增加。业内人士预计，2011年，货币政策逐步收紧，房企筹资活动产生的现金流量净额也将下降，由此加剧房企的资金链问题。

今年以来，央行已三次上调存款准备金率。据测算，每上调存款准备金率0.5个百分点，大约将冻结商业银行资金3500亿元，在连续多次上调准备金率后，开发商从银行获得贷款已越来越难。

与此同时，房地产企业在证券市场的融资规模大幅萎缩。Wind资讯统计显示，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元(占房地产资金来源的0.22%，占房地产新增贷款的1.24%)，与2009年的1210.1亿元相比，大幅下降87.1%。其中，通过首发和配股募资的资金为零。2010年至今，多家内地房企赴香港融资，但融资成本的普遍利率高达8%至13%。融资成本过高无疑将增加房企的财务负担，并减少房企的自由现金流。(记者林喆)

文章来源: 中国证券报