中国房地产商为什么获得暴利？这与其不断翻新的敛财模式不无关系。值得一提的是，近期在内地，一种新的敛财模式已在被家族房地产企业所运用。这类家族企业利用房地产项目滚动开发的规律，在先期需要大量资金投入时，由系下上市公司承担成本及风险，在预售款陆续回笼前后，则不断摊薄上市公司所占项目公司的权益，以获取最大收益。此类模式的运作可总结为三个步骤，家族企业通过公司A控制上市公司B，C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。具体而言，第一步、初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C绝大部分股权；家族公司A仅占小股。公司C预付土地出让金，获得“四证”，成立房地产项目开发公司D。而按央行有关规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行贷款。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。其次、回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在项目开发至封顶或2/3后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等，但会计上这部分收入并不能入账。第三、项目竣工，家族企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，家族公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。